Hukum Dan Undang Undang Bank biasanya membutuhkan cepat pelunasan utang melalui lelang dan tidak akan menunggu waktu normal pemasaran demi mencapai harga pasaran. Maka, diperbolehkan adanya Nilai Likuidasi, yaitu harga pasaran yang didiskon lantaran waktu ekspos/pemasaran yang relatif singkat. Rujukan kisaran besaran diskon yang dianggap masuk akal ada standarnya, yaitu Standar Penilaian Indonesia (SPI).
Jika penetapan harga lelang dilakukan oleh Tim Penaksir dari internal bank sendiri, maka pada praktiknya bank juga mengikuti mekanisme penetapan nilai yang serupa. Dari nilai Hak Tanggungan, harga pasar, dan Nilai Likuidasi, pertama–tama untuk Nilai Limit (harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh Penjual) dipilih harga yang tertinggi. Jika tidak laku, maka Nilai Limit akan diturunkan di penawaran kedua. Jika masih belum laku, akan terus diturunkan hingga menyentuh Nilai Likuidasi.
 |
| Ilustrasi Bank/Waspada. |
Lelang yang dilaksanakan dengan Nilai Limit di bawah harga pasaran diperbolehkan dan sah berdasarkan peraturan perundang–undangan yang berlaku, selama masih dalam batas yang wajar. Pada umumnya terjadi dalam Lelang Eksekusi lantaran merupakan “penjualan paksa”, maka penawaran menjadi terbatas dan harga objek menjadi relatif lebih rendah dari harga pasar.
Bagaimana bila harga pembelian terlalu rendah dan tidak wajar? Penjelasan lebih lanjut sanggup Anda simak dalam ulasan di bawah ini.
Ulasan:
Pertama–tama perlu dipahami bagaimana penentuan harga pembelian dalam proses lelang dan tugas harga pasar dalam proses lelang.
Loan to Value Ratio = Nilai Harta Jaminan Harus Lebih Besar daripada Utang
Pada praktik perbankan, prinsipnya nilai harta yang dijadikan jaminan harus lebih besar daripada jumlah utang yang diberikan, yang dikenal dengan istilah Loan to Value Ratio. Untuk Kredit Properti, rasio ini diatur dalam Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016 perihal Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor. Untuk kredit dengan jaminan berupa Hak Tanggungan pada umumnya, nilai Hak Tanggungan minimal besarnya 125% dari nilai pinjaman. Nilai Hak Tanggungan ini yang harusnya tercantum pada Akte Pemberian Hak Tanggungan.
Pada ketika lelang, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27 /PMK.06/2016 perihal Petunjuk Pelaksanaan Lelang (“PMK 27/2016”) mensyaratkan adanya Nilai Limitdalam setiap pelaksanaan lelang. Nilai limit ialah harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh Penjual. Penetapan Nilai Limit menjadi tanggung jawab Penjual yang ditetapkan berdasarkan evaluasi oleh Penilai atau penaksiran oleh Penaksir. Penilai merupakan pihak yang melaksanakan evaluasi secara independen berdasarkan kompetensi yang dimilikinya, sedangkan Penaksir adalah pihak internal dari instansi Penjual yang melaksanakan penaksiran berdasarkan metode yang sanggup dipertanggungjawabkan oleh Penjual, termasuk kurator untuk benda seni dan benda antik atau kuno.
Dalam Pasal 45 abjad b PMK 27/2016 tersebut diatur bahwa hanya Lelang EksekusiPasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 perihal Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (“UU Hak Tanggungan”) (Lelang Eksekusi hak tanggungan akhir cidera kesepakatan debitor) dengan Nilai Limit lebih besar dari Rp 1 miliar yang harus ditetapkan oleh Penilai independen, sedangkan nilai limit lelang di bawah nilai tersebut sanggup ditetapkan oleh penaksir internal bank.
Nilai Pasar dalam Proses Lelang
Jika evaluasi dilakukan oleh Penilai, menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI 366),dasar evaluasi yang dipakai pada evaluasi untuk tujuan lelang ialah Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi. Penjual sanggup memilih Nilai Pasar sebagai prioritas pertama (batas atas) dan Nilai Likuidasi sebagai alternatif terakhir (batas bawah) untuk memutuskan Nilai Limit. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang sanggup diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membelidengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk sanggup memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Bank biasanya membutuhkan cepat pelunasan utang melalui lelang dan tidak akan menunggu waktu normal pemasaran demi mencapai harga pasaran. Maka, diperbolehkan adanya Nilai Likuidasi, yaitu harga pasaran yang didiskon lantaran waktu ekspos/pemasaran yang relatif singkat. Rujukan kisaran besaran diskon yang dianggap masuk akal berdasarkan SPI adalah, sebagai berikut:
**) untuk nilai pasar
Bolehkah Lelang Dilaksanakan dengan Nilai Limit di Bawah Harga Pasaran?
Jika penetapan harga lelang dilakukan oleh Tim Penaksir dari internal bank sendiri, maka pada praktiknya bank juga mengikuti mekanisme penetapan nilai yang serupa. Dari nilai Hak Tanggungan, harga pasar, dan Nilai Likuidasi, pertama–tama untuk Nilai Limit dipilih harga yang tertinggi. Jika tidak laku, maka nilai limit akan diturunkan di penawaran kedua. Jika masih belum laku, akan terus diturunkan hingga menyentuh Nilai Likuidasi.
Maka, menjawab pertanyaan pertama Anda, lelang yang dilaksanakan dengan Nilai Limit di bawah harga pasaran diperbolehkan dan sah berdasarkan peraturan perundang–undangan yang berlaku, selama masih dalam batas yang wajar. Pada umumnya hal ini terjadi dalam Lelang Eksekusi lantaran merupakan “penjualan paksa”, maka penawaran menjadi terbatas dan harga objek menjadi relatif lebih rendah dari harga pasar.
Bagaimana Jika Harga Pembelian Terlalu Rendah dan Tidak Wajar?
Namun, memang yang menjadi pertanyaannya adalah, bila harga pembelian menjadi terlalu rendah dan tidak wajar, apakah lelang sanggup digugat pembatalannya?
PMK 27/2016 tidak mengatur secara spesifik mekanisme pengajuan abolisi lelang sesudah lelang dilaksanakan. Pasal 31 PMK 27/2016 menyebutkan:
Pembatalan lelang sesudah lelang dimulai hanya sanggup dilakukan oleh Pejabat Lelang dalam hal:
a. keadaan memaksa (force majeur) atau kahar; atau
b. terjadi gangguan teknis yang tidak sanggup ditanggulangi pada pelaksanaan lelang tanpa kehadiran Peserta Lelang.
Sedangkan Pasal 4 PMK 27/2016 mengatur:
Lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, tidak sanggup dibatalkan.
Pada praktiknya, somasi abolisi lelang lantaran evaluasi terhadap Nilai Limit di bawah harga pasar yang merugikan debitor sering terjadi dan dilakukan atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (“PMH”) berdasarkan Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang mengatur:
Tiap perbuatan yang melanggar aturan dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu lantaran kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.
Menurut Prof. Dr. Mariam Darus Badrulzaman, S.H., FCBArb., unsur–unsur PMH adalah, sebagai berikut:
1. Harus ada perbuatan, baik yang bersifat positif maupun negatif
2. Perbuatan itu harus melawan hukum
3. Ada kerugian
4. Ada korelasi lantaran akhir antara perbuatan melawan aturan itu dengan kerugian
5. Ada kesalahan (schuld).
Gugatan atas dasar PMH sanggup diajukan untuk meminta Hakim menghukum bank/penjual yang digugat untuk mengadakan lelang ulang. Jika sanksi lelang telah hingga pada tahap perubahan nama atas Sertifikat Hak Milik objek Hak Tanggungan, Hakim sanggup diminta untuk menyatakan perubahan nama tersebut tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum.
Akan tetapi, secara umum lebih banyak didominasi para hakim menganggap bahwa pembeli lelang ialah pembeli beritikad baik yang harus dilindungi. Dikutip dari buku Penelitian Sosio-Legal: Pembeli Beritikad Baik Perlindungan Hukum bagi Pembeli oleh Dr. Widodo Dwi Putro, S.H., M.Hum. dkk., berikut pendapat Hakim Agung pada Mahkamah Agung RI, Takdir Rahmadi:
Yang penting ialah lelang itu diumumkan. Jika sanggup dibuktikan ada tertulis di koran, dan harga yang ditetapkan pada waktu itu tidak menerima respons, maka harga akan diturunkan. Mau dibikin harga tinggi, tapi tidak ada yang mau beli, sanggup makin rugi krediturnya (Bank). Prinsipnya, pemenang lelang tidak sanggup dikalahkan.
Dikutip dari buku yang sama, berikut pendapat Hakim Agung Soltoni Mohdally:
Ada lagi masalah mengenai harga limit. Dulu, harga limit tidak jelas. Ada yang gunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), atau keterangan dari Pemda. Untuk kini ini, sudah baik, lantaran ada appraisal. Jasa penaksir ini juga kan dibayar. Sepanjang penilai memutuskan harga limit: harga rendah, harga sedang, harga tinggi, maka harga lelang menjadi obyektif. Kalau terjadi lelang kedua dan ketiga, itu biasanya di bawah limit. Memang begitu, bukan lantaran ada permainan. Kalau gagal lelang pertama itu, memang harganya turun. UU Lelang bilang begitu juga. Pembeliannya itu sah. Intinya, jangan ada mekanisme yang terlanggar. Kalau ada, niscaya riskan. Karena lelang itu sesuai prosedur, harus mengacu pada peraturan menteri keuangan itu. Lelangnya sanggup batal. Pembeli lelang juga dituntut mengerti, supaya hal-hal menyerupai itu tidak merugikan dia. Lelang itu kan dicari orang, lantaran harganya murah. Prosedur lelang itu, pertama, yakni surat dari pemohon lelang (bank atau panitera misalnya), kemudian dicek apakah pihak yang memohonkan lelang itu ialah orang yang berhak, kemudian diumumkan ke publik melalui media massa, kemudian ditaksir harga obyek, dan kemudian lelang.
Namun, tidak menutup kemungkinan bahwa somasi terhadap nilai yang terlalu jauh di bawah harga pasar serta menjadi tidak masuk akal dilakukan di hadapan pengadilan, selama sanggup dibuktikan bahwa sanggup diduga adanya ‘permainan’ antara Pembeli dan pemohon lelang, yang mana proses lelang menjadi berlangsung tidak masuk akal dan prosedurnya menyalahi aturan yang berlaku.
Dapatkah Debitor Menggugat Bank Agar Dibatalkan Lelangnya?
Menjawab pertanyaan kedua Anda, somasi terhadap bank B sanggup dilakukan di Pengadilan Negeri yang berwenang. Pasal 17 ayat (1), (2), dan (3) PMK 27/2016mengatur:
(1) Penjual bertanggung jawab terhadap:
a. keabsahan kepemilikan barang;
b. keabsahan dokumen persyaratan lelang;
c. penyerahan barang bergerak dan/ atau barang tidak bergerak;
d. penyerahan dokumen kepemilikan kepada Pembeli;dan
e. penetapan Nilai Limit.
(2) Penjual bertanggung jawab terhadap somasi perdata dan/ atau tun tu tan pidana yang timbul akhir tidak dipenuhinya peraturan perundang-undangan di bidang Lelang oleh Penjual.
(3) Penjual bertanggung jawab atas tuntutan ganti rugi terhadap kerugian yang timbul, dalam hal tidak memenuhi tanggung jawab sebagaimana dimaksud pada ayat ( 1).
(4) ...
(5) ...
Akan tetapi, selain Penjual yang dijadikan tergugat, bila Bank juga memakai Penilai Independen, dalam praktiknya Hakim juga meminta semoga Penilai yang dipakai oleh Penjual untuk memilih harga lelang untuk mempertanggungjawabkan penilaiannya di pengadilan, sehingga harus juga dijadikan tergugat dalam kasus (contoh: Putusan No. 480/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Pst.). Demikian dikutip dari Hukumonline.
Baca : 1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 perihal Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah;
3. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27 /PMK.06/2016 perihal Petunjuk Pelaksanaan Lelang;
4. Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016 perihal Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.
